曆經(jīng)全國(guó)人大常委會從一審到七審，從向(xiàng)社會全文公布征求1萬多條意見到專門召開(kāi)100多次座談會、立法論證會的物權法草案8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議。仔細研讀目前的物權法草案，不難發(fā)現，中華人民共和國(guó)憲法精神以及确立的有關原則，在草案相關條款中得到了充分、全面(miàn)的體現。 

　　制定中國(guó)特色物權法，全面(miàn)準确體現國(guó)家基本經(jīng)濟制度 

　　物權法草案第一條開(kāi)宗明義，“爲了維護國(guó)家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明确物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法”。 

　　憲法規定“國(guó)家實行社會主義市場經(jīng)濟”。全國(guó)人大代表、中國(guó)政法大學(xué)校長(cháng)徐顯明表示，中國(guó)特色社會主義物權制度是由社會主義基本經(jīng)濟制度決定的，所有權是所有制在法律上的表現，是物權的核心和基礎。制定一部具有中國(guó)特色的物權法，必須全面(miàn)、準确地體現社會主義的基本經(jīng)濟制度。 

　　草案對(duì)加強國(guó)有資産保護作出明确規定 

　　現實生活中，公共财産受到的侵害比較嚴重，草案明确規定：“國(guó)家在社會主義初級階段，堅持公有制爲主體、多種(zhǒng)所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度”，“國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”。 

　　“目前的物權法草案從多方面(miàn)強化了對(duì)公共财産的保護。”有關法律專家指出，草案一是規定“法律規定屬于國(guó)家所有的财産，屬于國(guó)家所有即全民所有。”并确定了哪些财産屬于國(guó)有财産，防止因歸屬不明确而造成(chéng)國(guó)有财産流失。二是規定“法律規定專屬于國(guó)家所有的不動産和動産，任何單位和個人不能(néng)取得所有權。”三是規定“國(guó)家所有的财産受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”四是規定：在企業改制、合并分立、關聯交易等過(guò)程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成(chéng)國(guó)有資産損失的，應當依法承擔法律責任。五是規定：履行國(guó)有資産監督管理職責的機構及其工作人員，“濫用職權，玩忽職守，造成(chéng)國(guó)有資産損失的，應當依法承擔法律責任。”草案的這(zhè)些規定，充分體現了憲法關于加強對(duì)社會主義公共财産保護的精神，具有重要的現實意義。 

　　遵循市場經(jīng)濟要求，平等保護一切市場主體 

　　物權法草案規定：“國(guó)家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”中國(guó)社會科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說，它體現了對(duì)不同物權主體實行平等保護的原則，也體現了現行憲法的精神。 

　　“物權法草案規定平等保護，是由市場經(jīng)濟的特點決定的。”中國(guó)社會科學(xué)院學(xué)部委員、民法學(xué)家王家福說：“市場經(jīng)濟要求市場主體享有相同的權利、遵循相同的規則、承擔相同的責任。如果市場主體不平等，我國(guó)的市場經(jīng)濟肯定就沒(méi)法搞。” 

　　依據憲法規定，國(guó)有财産由國(guó)務院代表行使所有權 

　　物權法草案還(hái)規定：“國(guó)有财産由國(guó)務院代表國(guó)家行使所有權；法律另有規定的，依照規定。” 

　　全國(guó)人大常委會法工委主任胡康生說，根據憲法規定，全國(guó)人民代表大會是最高國(guó)家權力機關，國(guó)務院是最高國(guó)家權力機關的執行機關。全國(guó)人民代表大會代表全國(guó)人民行使國(guó)家權力，依法就關系國(guó)家全局工作的重大問題作出決定，而具體執行機關，應當是國(guó)務院。 

　　胡康生同時表示，我國(guó)現行土地管理法、礦産資源法、草原法等法律，均明确規定由國(guó)務院代表國(guó)家行使所有權。因此，物權法規定由國(guó)務院代表國(guó)家行使所有權，與現行的管理體制相一緻。政府行使國(guó)家所有權，應當依法對(duì)人大負責，受人大監督。 

　　堅持正确的政治方向(xiàng)，從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，以憲法爲依據，曆經(jīng)多次修改，全國(guó)人大常委會始終堅持科學(xué)立法、民主立法，草案逐漸完善、成(chéng)熟。 

　　保護被(bèi)征地人權益細化征收補償規定 

　　征收集體所有的土地和城鄉居民的房屋，關系廣大人民群衆的切身利益，社會普遍關注。8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案對(duì)征收補償問題作了規定。 

　　據了解，我國(guó)人口多、耕地少，目前全國(guó)耕地保有量隻有18.3億畝，人均耕地隻有1.4畝，是世界平均水平的1/3。實行最嚴格的土地管理制度，特别是切實保護基本農田，是我國(guó)面(miàn)臨的一項十分緊迫而艱巨的任務。 

　　草案明确規定：“國(guó)家對(duì)耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。” 

　　依據憲法，草案規定，爲了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動産。同時，草案對(duì)征收補償的原則和内容作了規定。 

　　草案規定：征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhe)物和青苗的補償費等費用，并足額安排被(bèi)征地農民的社會保障費用，保障被(bèi)征地農民的生活，維護被(bèi)征地農民的合法權益。“這(zhè)個規定體現了黨和國(guó)家關于征地補償安置必須确保被(bèi)征地農民原有生活水平不降低、長(cháng)遠生計有保障的原則。”全國(guó)人大代表姚天恩對(duì)規定表示贊許。 

　　草案還(hái)明确規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動産，應當給予拆遷補償，維護被(bèi)征收人的合法權益；征收個人住宅的，還(hái)應當保障被(bèi)征收人的居住條件。” 

　　對(duì)于人們關心的具體的補償标準和辦法，全國(guó)人大常委會法工委負責人表示，由于各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償标準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法草案規定的補償原則和補償内容，根據不同情況作出規定。 

　　針對(duì)現實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行爲，物權法草案明确規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”違反規定的，要依法承擔法律責任。 

　　物權法草案明确車庫、車位歸屬等問題 

　　随著(zhe)住房制度改革和高層建築物的大量出現，住宅小區越來越多，車庫、車位歸誰所有的問題逐漸成(chéng)爲老百姓關注的焦點。 

　　在8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案提出，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事(shì)人通過(guò)出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道(dào)路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 

　　2005年6月，甯波市北侖區一住宅小區的19名業主狀告房産商，稱房産公司銷售房子時，在宣傳資料中明确表示小區内有公共停車位和公共用地。但在房屋交付後(hòu)，房産公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”爲旁邊一家菜場的停車場，造成(chéng)業主們的車無處停放。 

　　後(hòu)經(jīng)甯波市中級人民法院終審判決，被(bèi)“挪用”的公共車位和公共用地歸小區業主共有。這(zhè)一判決的法理與物權法草案中的規定精神不謀而合。 

　　全國(guó)人大常委會法工委副主任王勝明說，現實生活中有的開(kāi)發(fā)商將(jiāng)車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒(méi)有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道(dào)路或者其他場地作爲車位，因此草案有針對(duì)性地規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。” 

　　全國(guó)人大常委會法工委有關負責人介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣(yàng)可以共有公用，它一般都(dōu)是由業主專有和專用的；而且在買房過(guò)程中，通常都(dōu)是和開(kāi)發(fā)商約定，這(zhè)些約定可能(néng)是出售、出租或者附贈。目前草案對(duì)車庫問題的規定是由當事(shì)人約定；對(duì)于占用公用道(dào)路和其他公共場地的車位，草案則規定爲共有。 

　　物權法草案保護“陽光權” 

　　幾年前鮮爲人知的“陽光權”，如今已成(chéng)熱門詞彙，頻見報端。8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案對(duì)相鄰建築物的通風、采光和日照作出了明确規定。 

　　物權法草案明确規定：建造建築物，不得違反國(guó)家有關工程建設标準，妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。不動産權利人不得違反國(guó)家規定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。 

　　一段時間以來，一些城市在對(duì)新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，使新建築物層數、間距不符合建築規劃國(guó)家标準，遮擋相鄰建築采光；有些開(kāi)發(fā)商違規施工，造成(chéng)實際施工結果與設計規劃審批結果不一緻，超規劃建設，導緻新建住宅樓層數過(guò)高，影響與其相鄰建築物的采光；還(hái)有些人爲了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建築采光。 

　　物權法草案指出，不動産的相鄰權利人應當按照有利生産、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正确處理相鄰關系。不動産權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動産的，應當盡量避免對(duì)相鄰的不動産權利人造成(chéng)損害；造成(chéng)損害的，應當給予賠償。 

　　法律專家認爲，相鄰關系簡單地講，就是不動産的相鄰各方因行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系涉及日常生活的方方面(miàn)面(miàn)，生活中諸多擾鄰問題，都(dōu)是對(duì)鄰居、對(duì)他人生活的一種(zhǒng)妨礙和侵害。尊重他人相鄰權，不但是法律問題，更是道(dào)德問題。“遠親不如近鄰”，鄰裡(lǐ)相處應當互諒互讓、彼此尊重，這(zhè)是中華民族的傳統美德，也是家庭、社會和諧的重要道(dào)德理念。 

　　農民土地承包期屆滿可繼續承包 

　　8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案爲承包土地的農民帶來了好(hǎo)消息：土地承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國(guó)家有關規定可繼續承包。 

　　目前的物權法草案規定：“耕地的承包期爲三十年。草地的承包期爲三十年至五十年。林地的承包期爲三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務院林業行政主管部門批準可以延長(cháng)。” 

　　據了解，草案在審議過(guò)程中有常委會組成(chéng)人員提出，在農村實行土地承包制度是我國(guó)長(cháng)期堅持的一項基本制度，爲了賦予農民長(cháng)期而有保障的土地使用權，應增加土地承包期屆滿可以繼續承包的規定。 

　　全國(guó)人大法律委有關負責人指出，爲嚴格控制農用地轉爲建設用地，切實加強土地調控，制止違法違規用地行爲，物權法草案規定：國(guó)家對(duì)耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。 

　　據了解，在草案審議過(guò)程中，對(duì)土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押能(néng)否放開(kāi)，一直存在不同意見。有的贊成(chéng)草案的規定，有的認爲應當放開(kāi)土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押，以緩解農民貸款難。 

　　全國(guó)人大法律委經(jīng)同國(guó)務院法制辦、國(guó)土資源部、農業部等部門以及專家學(xué)者反複研究，最終達成(chéng)共識：目前，我國(guó)農村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國(guó)範圍看，現在放開(kāi)土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押條件尚不成(chéng)熟。爲了維護現行法律和現階段國(guó)家有關農村土地政策，并爲今後(hòu)修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，物權法草案規定：“土地承包經(jīng)營權人依照農村土地承包法的規定有權將(jiāng)土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。”“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理法等法律和國(guó)家有關規定。” 

　　住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期 

　　新華社北京3月8日電(記者楊維漢、崔清新)70年後(hòu)住宅建設用地使用權期滿，我們的房子怎麼(me)辦？有人說，國(guó)家可以依法收回，隻給房主一點補償金。許多百姓爲70年後(hòu)自己住宅的命運焦慮不已。住宅建設用地使用權成(chéng)爲物權法草案公開(kāi)征求意見時百姓關注的焦點話題之一。 

　　安居方能(néng)樂業。8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後(hòu)的續期，依照法律規定辦理。” 

　　建設用地問題事(shì)關國(guó)計民生，草案設專章對(duì)建設用地使用權進(jìn)行規定。全國(guó)人大代表姚天恩說，“我國(guó)實行最嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農用地轉爲建設用地。這(zhè)是保障國(guó)家長(cháng)遠發(fā)展、經(jīng)濟平穩、社會安定的必然要求。” 

　　爲了切實加強土地調控，制止違法違規用地行爲，草案規定：嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩(liǎng)個以上意向(xiàng)用地者的，應當采取招标、拍賣等公開(kāi)競價的方式出讓。 

　　草案還(hái)明确了關于建設用地使用權人的權利：建設用地使用權人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權人有權將(jiāng)建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。 

　　不動産實行統一登記制度 

　　辦房産證可望駛入“高速路” 

　　房産證難辦，是現在許多購房者共同面(miàn)對(duì)的問題。主要原因是，辦理房産證，需要面(miàn)對(duì)十分繁瑣的手續，需要跑國(guó)土、房管等多個部門，辦理中途往往還(hái)要補充各種(zhǒng)資料。 

　　針對(duì)房屋産權登記這(zhè)樣(yàng)的土地以及建築物等土地附著(zhe)物不動産登記，8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議的物權法草案明确規定：“不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。國(guó)家對(duì)不動産實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。” 

　　專家指出，不動産登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這(zhè)一物權法的重要原則，在不動産領域就需要依靠登記制度來保障。物權法草案經(jīng)多次審議、反複修改，最終确立了不動産統一登記制度。 

　　據了解，目前按照法律規定辦理轉讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導緻了重複登記、資料分散、資源浪費、當事(shì)人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。 

　　有鑒于此，在審議物權法草案時，有些全國(guó)人大常委會委員提出，應當明确對(duì)不動産實行統一登記，盡量節省當事(shì)人的時間，減輕當事(shì)人的負擔。全國(guó)人大法律委員會采納意見對(duì)草案進(jìn)行了相應修改。 

　　同時草案規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載于不動産登記簿時發(fā)生效力。不動産登記簿由登記機構管理。不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。權利人、利害關系人認爲不動産登記簿記載的事(shì)項錯誤的，可以申請更正登記。 

　　此外，草案還(hái)根據權責平衡的原則，明确了登記機構的義務：“因登記錯誤，給他人造成(chéng)損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後(hòu)，可以向(xiàng)造成(chéng)登記錯誤的人追償。” 

　　登記費用問題也是群衆關心的話題。爲此草案規定，不動産登記費按件收取，不得按照不動産的面(miàn)積、體積或者價款的比例收取。具體收費标準由國(guó)務院有關部門會同價格主管部門規定。有關人士表示，這(zhè)將(jiāng)有利于規範不動産登記中的收費行爲，防止通過(guò)登記收費搞“創收”。 

　　業主有權更換建設單位聘請的物業 

　　備受關注的物權法草案8日提請十屆全國(guó)人大五次會議審議。這(zhè)部草案明确指出，對(duì)建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換。 

　　短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經(jīng)成(chéng)爲覆蓋面(miàn)廣，對(duì)群衆生活産生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起(qǐ)來。 

　　不久前，北京市海澱區某居民小區成(chéng)立業主委員會後(hòu)發(fā)現物業服務中的諸多問題，于是通過(guò)訴訟方式，打赢了官司。然而，他們還(hái)沒(méi)來得及慶幸自己的維權勝利，又陷入了物業公司突然撤走，小區停水停電，業主生活一片混亂的困境。最終，這(zhè)個不負責任的物業公司受到政府有關部門的處理。 

　　這(zhè)次提請審議的物權法草案對(duì)業主和物業服務機構之間的關系作出明确規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務機構或者其他管理人管理。對(duì)建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換。 

　　草案還(hái)指出，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主共同決定選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人，改建、重建建築物及其附屬設施等事(shì)項。 

　　北京工商大學(xué)法學(xué)院教授徐康平說，高層建築住宅小區越來越多，業主的建築物區分所有權已經(jīng)成(chéng)爲私人不動産物權中的重要權利。立法者需要特别給予關注，認真對(duì)待。