建房〔2011〕77号

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生産建設兵團建設局：
　　根據《國(guó)有土地上房屋征收與補償條例》，我部制定了《國(guó)有土地上房屋征收評估辦法》。現印發(fā)給你們，請遵照執行。
　　附件: 國(guó)有土地上房屋征收評估辦法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國(guó)住房和城鄉建設部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日

附件：

國(guó)有土地上房屋征收評估辦法

　　第一條　爲規範國(guó)有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國(guó)有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。
　　第二條　評估國(guó)有土地上被(bèi)征收房屋和用于産權調換房屋的價值，測算被(bèi)征收房屋類似房地産的市場價格，以及對(duì)相關評估結果進(jìn)行複核評估和鑒定，适用本辦法。
　　第三條　房地産價格評估機構、房地産估價師、房地産價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成(chéng)員應當獨立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評估、鑒定工作，并對(duì)出具的評估、鑒定意見負責。
　　任何單位和個人不得幹預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事(shì)人有利害關系的，應當回避。
　　第四條　房地産價格評估機構由被(bèi)征收人在規定時間内協商選定；在規定時間内協商不成(chéng)的，由房屋征收部門通過(guò)組織被(bèi)征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖号、抽簽等随機方式确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
　　房地産價格評估機構不得采取迎合征收當事(shì)人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
　　第五條　同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地産價格評估機構承擔。房屋征收範圍較大的，可以由兩(liǎng)家以上房地産價格評估機構共同承擔。
　　兩(liǎng)家以上房地産價格評估機構承擔的，應當共同協商确定一家房地産價格評估機構爲牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地産價格評估機構就評估對(duì)象、評估時點、價值内涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果确定方式等進(jìn)行溝通，統一标準。
　　第六條　房地産價格評估機構選定或者确定後(hòu)，一般由房屋征收部門作爲委托人，向(xiàng)房地産價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地産價格評估機構的名稱、評估目的、評估對(duì)象範圍、評估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收評估委托合同應當載明下列事(shì)項：
　　（一）委托人和房地産價格評估機構的基本情況；
　　（二）負責本評估項目的注冊房地産估價師；
　　（三）評估目的、評估對(duì)象、評估時點等評估基本事(shì)項；
　　（四）委托人應提供的評估所需資料；
　　（五）評估過(guò)程中雙方的權利和義務；
　　（六）評估費用及收取方式；
　　（七）評估報告交付時間、方式；
　　（八）違約責任；
　　（九）解決争議的方法；
　　（十）其他需要載明的事(shì)項。
　　第七條　房地産價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相适應的足夠數量的注冊房地産估價師開(kāi)展評估工作。
　　房地産價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
　　第八條　被(bèi)征收房屋價值評估目的應當表述爲“爲房屋征收部門與被(bèi)征收人确定被(bèi)征收房屋價值的補償提供依據，評估被(bèi)征收房屋的價值”。
　　用于産權調換房屋價值評估目的應當表述爲“爲房屋征收部門與被(bèi)征收人計算被(bèi)征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于産權調換房屋的價值”。
　　第九條　房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對(duì)被(bèi)征收房屋情況進(jìn)行調查，明确評估對(duì)象。評估對(duì)象應當全面(miàn)、客觀，不得遺漏、虛構。
　　房屋征收部門應當向(xiàng)受托的房地産價格評估機構提供征收範圍内房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收範圍内向(xiàng)被(bèi)征收人公布。
　　對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建築面(miàn)積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載爲準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一緻的，除有證據證明房屋登記簿确有錯誤外，以房屋登記簿爲準。對(duì)于未經(jīng)登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。
　　第十條　被(bèi)征收房屋價值評估時點爲房屋征收決定公告之日。
　　用于産權調換房屋價值評估時點應當與被(bèi)征收房屋價值評估時點一緻。
　　第十一條　被(bèi)征收房屋價值是指被(bèi)征收房屋及其占用範圍内的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進(jìn)行交易的金額，但不考慮被(bèi)征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被(bèi)征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被(bèi)征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
　　第十二條　房地産價格評估機構應當安排注冊房地産估價師對(duì)被(bèi)征收房屋進(jìn)行實地查勘，調查被(bèi)征收房屋狀況，拍攝反映被(bèi)征收房屋内外部狀況的照片等影像資料，做好(hǎo)實地查勘記錄，并妥善保管。
　　被(bèi)征收人應當協助注冊房地産估價師對(duì)被(bèi)征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協助搜集被(bèi)征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　房屋征收部門、被(bèi)征收人和注冊房地産估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章确認。被(bèi)征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地産估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
　　第十三條　注冊房地産估價師應當根據評估對(duì)象和當地房地産市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成(chéng)本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行适用性分析後(hòu)，選用其中一種(zhǒng)或者多種(zhǒng)方法對(duì)被(bèi)征收房屋價值進(jìn)行評估。
　　被(bèi)征收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被(bèi)征收房屋或者其類似房地産有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被(bèi)征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。
　　可以同時選用兩(liǎng)種(zhǒng)以上評估方法評估的，應當選用兩(liǎng)種(zhǒng)以上評估方法評估，并對(duì)各種(zhǒng)評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析後(hòu)，合理确定評估結果。
　　第十四條　被(bèi)征收房屋價值評估應當考慮被(bèi)征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面(miàn)積以及占地面(miàn)積、土地使用權等影響被(bèi)征收房屋價值的因素。
　　被(bèi)征收房屋室内裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停産停業損失等補償，由征收當事(shì)人協商确定；協商不成(chéng)的，可以委托房地産價格評估機構通過(guò)評估确定。
　　第十五條　房屋征收評估價值應當以人民币爲計價的貨币單位，精确到元。
　　第十六條　房地産價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向(xiàng)房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對(duì)象的構成(chéng)及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將(jiāng)分戶的初步評估結果在征收範圍内向(xiàng)被(bèi)征收人公示。
　　公示期間，房地産價格評估機構應當安排注冊房地産估價師對(duì)分戶的初步評估結果進(jìn)行現場說明解釋。存在錯誤的，房地産價格評估機構應當修正。
　　第十七條　分戶初步評估結果公示期滿後(hòu)，房地産價格評估機構應當向(xiàng)房屋征收部門提供委托評估範圍内被(bèi)征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向(xiàng)被(bèi)征收人轉交分戶評估報告。
　　整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩(liǎng)名以上注冊房地産估價師簽字，并加蓋房地産價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
　　第十八條　房屋征收評估業務完成(chéng)後(hòu)，房地産價格評估機構應當將(jiāng)評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
　　第十九條　被(bèi)征收人或者房屋征收部門對(duì)評估報告有疑問的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當向(xiàng)其作出解釋和說明。
　　第二十條　被(bèi)征收人或者房屋征收部門對(duì)評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起(qǐ)10日内，向(xiàng)房地産價格評估機構申請複核評估。
　　申請複核評估的，應當向(xiàng)原房地産價格評估機構提出書面(miàn)複核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
　　第二十一條　原房地産價格評估機構應當自收到書面(miàn)複核評估申請之日起(qǐ)10日内對(duì)評估結果進(jìn)行複核。複核後(hòu)，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒(méi)有改變的，應當書面(miàn)告知複核評估申請人。
　　第二十二條　被(bèi)征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地産價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起(qǐ)10日内，向(xiàng)被(bèi)征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被(bèi)征收人對(duì)補償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
　　第二十三條　各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地産管理部門應當組織成(chéng)立評估專家委員會，對(duì)房地産價格評估機構做出的複核結果進(jìn)行鑒定。
　　評估專家委員會由房地産估價師以及價格、房地産、土地、城市規劃、法律等方面(miàn)的專家組成(chéng)。
　　第二十四條　評估專家委員會應當選派成(chéng)員組成(chéng)專家組，對(duì)複核結果進(jìn)行鑒定。專家組成(chéng)員爲3人以上單數，其中房地産估價師不得少于二分之一。
　　第二十五條　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起(qǐ)10日内，對(duì)申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果确定方式等評估技術問題進(jìn)行審核，出具書面(miàn)鑒定意見。
　　經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
　　第二十六條　房屋征收評估鑒定過(guò)程中，房地産價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事(shì)宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被(bèi)征收房屋進(jìn)行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
　　第二十七條　因房屋征收評估、複核評估、鑒定工作需要查詢被(bèi)征收房屋和用于産權調換房屋權屬以及相關房地産交易信息的，房地産管理部門及其他相關部門應當提供便利。
　　第二十八條　在房屋征收評估過(guò)程中，房屋征收部門或者被(bèi)征收人不配合、不提供相關資料的，房地産價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。
　　第二十九條　除政府對(duì)用于産權調換房屋價格有特别規定外，應當以評估方式确定用于産權調換房屋的市場價值。
　　第三十條　被(bèi)征收房屋的類似房地産是指與被(bèi)征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。
　　被(bèi)征收房屋類似房地産的市場價格是指被(bèi)征收房屋的類似房地産在評估時點的平均交易價格。确定被(bèi)征收房屋類似房地産的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一條　房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地産價格評估機構承擔。複核評估費用由原房地産價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費标準執行。
　　第三十二條　在房屋征收評估活動中，房地産價格評估機構和房地産估價師的違法違規行爲，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補償條例》、《房地産估價機構管理辦法》、《注冊房地産估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價格法》規定處罰。
　　第三十三條　本辦法自公布之日起(qǐ)施行。2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國(guó)有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。