國(guó)辦發(fā)〔2011〕45号

　　各省、自治區、直轄市人民政府，國(guó)務院各部委、各直屬機構：

　　大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，是黨中央、國(guó)務院爲推動科學(xué)發(fā)展、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、保障和改善民生采取的重大舉措。爲貫徹落實黨中央、國(guó)務院的決策部署，全面(miàn)推進(jìn)保障性安居工程建設，進(jìn)一步加強和規範保障性住房管理，加快解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)實現住有所居目标，經(jīng)國(guó)務院同意，現提出如下意見：

　　一、總體要求和基本原則

　　(一)總體要求。适應工業化、城鎮化快速發(fā)展的要求，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，把住房保障作爲政府公共服務的重要内容，建立健全中國(guó)特色的城鎮住房保障體系，合理确定住房保障範圍、保障方式和保障标準，完善住房保障支持政策，逐步形成(chéng)可持續的保障性安居工程投資、建設、運營和管理機制。到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面(miàn)達到20%左右，力争使城鎮中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。

　　(二)基本原則。住房保障工作要堅持從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，滿足基本住房需要；堅持政府主導、政策扶持，引導社會參與；堅持加大公共财政的投入，同時發(fā)揮市場機制的作用；堅持經(jīng)濟、适用、環保，确保質量安全；堅持分配過(guò)程公開(kāi)透明，分配結果公平公正；堅持規範管理，不斷完善住房保障制度。

　　二、大力推進(jìn)以公共租賃住房爲重點的保障性安居工程建設

　　(一)重點發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房面(miàn)向(xiàng)城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應，單套建築面(miàn)積以40平方米左右的小戶型爲主，滿足基本居住需要。租金标準由市縣人民政府結合當地實際，按照略低于市場租金的原則合理确定。發(fā)展公共租賃住房，對(duì)于完善住房供應和保障體系、引導合理住房消費、緩解群衆住房困難，實現人才和勞動力有序流動、促進(jìn)城鎮化健康發(fā)展具有十分重要的意義。各地要根據實際情況适當增加公共租賃住房供應，人口淨流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設的比重。

　　要加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應、資本金注入、投資補助、财政貼息、稅費優惠等政策措施，吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營，多渠道(dào)增加公共租賃住房供應。政府投資的公共租賃住房項目可以委托企業代建，市縣人民政府逐年回購。公共租賃住房項目采取劃撥、出讓等方式供應土地，事(shì)先要規定建設要求、套型結構等，作爲土地供應的前置條件。同時，公共租賃住房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經(jīng)營，以實現資金平衡。新建普通商品住房項目，應當規劃配建一定比例的公共租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府确定。外來務工人員集中的開(kāi)發(fā)區、産業園區，應當按照集約用地的原則，統籌規劃，集中建設單元型或宿舍型公共租賃住房，面(miàn)向(xiàng)用工單位或園區就業人員出租。堅持誰投資、誰所有的原則，積極探索公共租賃住房投資回收機制。各地要及時制定公共租賃住房管理辦法。

　　城鎮低收入住房困難家庭較多、小戶型租賃住房房源不足的地區，要加快建設廉租住房，提高實物配租比例。逐步實現廉租住房與公共租賃住房統籌建設、并軌運行。

　　(二)根據實際情況繼續安排經(jīng)濟适用住房和限價商品住房建設。規範發(fā)展經(jīng)濟适用住房，嚴格執行建設标準，單套建築面(miàn)積控制在60平方米以内。房價較高的城市，要适當增加經(jīng)濟适用住房、限價商品住房供應。

　　(三)加快實施各類棚戶區改造。棚戶區(危舊房)改造要堅持政府主導、市場運作，發(fā)揮多方面(miàn)積極性，改造資金由政府适當補助，住戶合理負擔。國(guó)有林區、墾區和工礦(含煤礦)棚戶區改造，企業也要安排一定的資金。棚戶區改造要尊重群衆意願，擴大群衆參與，切實維護群衆合法權益。

　　(四)加大農村危房改造力度。抓緊編制農村危房改造規劃，逐步擴大中央補助地區範圍，加大地方政府補助力度。按照統一要求建立和完善農村危房改造農戶檔案管理信息系統，提高規劃設計水平，加強資金和質量監管。

三、落實各項支持政策

　　(一)确保用地供應。市縣人民政府應當依據住房保障規劃和保障性安居工程年度建設任務，科學(xué)編制土地供應計劃，涉及新增建設用地的要在年度土地利用計劃中優先安排、單列指标，做到應保盡保。要提前做好(hǎo)項目儲備并落實到具體地塊，努力挖潛，充分利用存量建設用地。涉及新增建設用地的，要提前确定地塊，開(kāi)展土地征收等前期工作，确保及時供地。儲備土地和收回使用權的國(guó)有土地，優先安排用于保障性住房建設。嚴禁改變保障性住房建設用地用途，擅自改變用途的，要依法從嚴處理。

　　(二)增加政府投入。中央繼續加大資金補助力度。地方各級人民政府要在财政預算安排中將(jiāng)保障性安居工程放在優先位置，加大财政性資金投入力度。按照“省級負總責、市縣抓落實”的原則，加大省級政府統籌力度，确保項目資本金足額及時到位。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用後(hòu)，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設。土地出讓收益用于保障性住房建設和棚戶區改造的比例不低于10%。中央代發(fā)的地方政府債券資金要優先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。公共預算支出安排不足的地區，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。完不成(chéng)保障性安居工程建設任務的城市，一律不得興建和購置政府辦公用房。

　　(三)規範利用企業債券融資。符合規定的地方政府融資平台公司可發(fā)行企業債券或中期票據，專項用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。地方政府融資平台公司發(fā)行企業債券，要優先滿足保障性安居工程建設融資需要。承擔保障性安居工程建設項目的其他企業，也可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度内，通過(guò)發(fā)行企業債券進(jìn)行項目融資。對(duì)發(fā)行企業債券用于保障性安居工程建設的，優先辦理核準手續。

　　(四)加大信貸支持。在加強管理、防範風險的基礎上，銀行業金融機構可以向(xiàng)實行公司化運作并符合信貸條件的公共租賃住房項目直接發(fā)放貸款。對(duì)于政府投資建設的公共租賃住房項目，銀行業金融機構可向(xiàng)經(jīng)過(guò)清理整頓符合條件的直轄市、計劃單列市及省會城市政府融資平台公司發(fā)放貸款，融資平台公司貸款償付能(néng)力不足的，由本級政府統籌安排還(hái)款；銀行業金融機構也可向(xiàng)經(jīng)過(guò)清理整頓符合條件且經(jīng)總行評估認可、自身能(néng)夠确保償還(hái)公共租賃住房項目貸款的地級城市政府融資平台公司發(fā)放貸款。其他市縣政府投資建設的公共租賃住房項目，可在省級政府對(duì)還(hái)款來源作出統籌安排後(hòu)，由省級政府指定一家省級融資平台公司按規定統一借款。借款人和當地政府要确保按期還(hái)貸，防範金融風險和債務風險。公共租賃住房建設貸款利率下浮時其下限爲基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過(guò)15年。擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市的範圍，重點支持公共租賃住房建設。

　　(五)落實稅費減免政策。對(duì)廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟适用住房和棚戶區改造安置住房，要切實落實現行建設、買賣、經(jīng)營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種(zhǒng)行政事(shì)業性收費和政府性基金。

四、提高規劃建設和工程質量水平

　　　(一)優化規劃布局和戶型設計。要把保障性住房建設作爲城鄉規劃和土地利用總體規劃的重要内容，提出明确要求，合理安排布局，嚴格執行抗震設防和建築節能(néng)等強制性标準。保障性住房實行分散配建和集中建設相結合。集中建設保障性住房，應當充分考慮居民就業、就醫、就學(xué)、出行等需要，加快完善公共交通系統，同步配套建設生活服務設施。保障性住房戶型設計要堅持戶型小、功能(néng)齊、配套好(hǎo)、質量高、安全可靠的要求，合理布局，科學(xué)利用空間，有效滿足各項基本居住功能(néng)，鼓勵通過(guò)公開(kāi)招标、評比等方式優選戶型設計方案。廉租住房、公共租賃住房應當提供簡約、環保的基本裝修，具備入住條件。

　　同時，在保障性住房規劃設計中，要貫徹省地、節能(néng)、環保的原則，落實節約集約用地和節能(néng)減排各項措施，全面(miàn)推廣采用節水型器具，配套建設污水處理和生活垃圾分類收集設施。農村危房改造要重視自然采光和通風，大力推廣建築節能(néng)技術。

　　(二)落實工程質量責任。保障性安居工程建設，要嚴格履行法定的項目建設程序，規範招投标行爲，落實項目法人責任制、合同管理制、工程監理制。嚴格建築材料驗核制度。項目法人對(duì)住房建設質量負永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規定負相應責任。實行勘察、設計、施工、監理單位負責人和項目負責人責任終身制。推廣在住房建築上設置質量責任永久性标識制度，接受社會監督。

　　(三)強化工程質量監督。保障性安居工程參建各方要建立健全質量管理體系，切實把加強質量監管貫穿于建設全過(guò)程。嚴格按照法律法規和強制性标準規定進(jìn)行勘察、設計、施工、監理和驗收，加大對(duì)工程質量和施工安全的監督檢查力度。對(duì)存在違法違規行爲和工程質量不符合強制性标準的工程項目，要責令整改。

　　五、建立健全分配和運營監管機制

　　(一)規範準入審核。市縣人民政府要根據當地經(jīng)濟社會發(fā)展水平、居民收入、住房狀況，合理确定保障對(duì)象住房困難、家庭收入(财産)的具體标準，定期調整，并向(xiàng)社會公布。完善住房保障申請、審核、公示、輪候、複核制度。健全住房城鄉建設、民政、公安、稅務、金融等部門及街道(dào)、社區協作配合的家庭住房和經(jīng)濟狀況審核機制。保障性住房申請人應當如實申報家庭住房、收入和财産狀況，聲明同意審核機關調查核實其家庭住房和資産等情況。審核機關調查核實申請人住房、金融資産、車輛等财産的，有關機構應當依法提供便利。嚴禁以任何形式向(xiàng)不符合住房困難标準的家庭供應保障性住房。切實防範并嚴厲查處騙租騙購保障性住房、變相福利分房和以權謀私行爲。對(duì)以虛假資料騙購、騙租保障性住房的，一經(jīng)查實應立即糾正，并取消其在5年内再次申請購買或租賃保障性住房的資格。建立住房保障誠信檔案，完善失信懲戒制度。

　　(二)嚴格租售管理。經(jīng)審核符合條件的家庭，市縣人民政府應當在合理的輪候期内安排保障性住房。具體輪候期限由市縣人民政府确定并公布。廉租住房租賃補貼應當按月或季度及時發(fā)放，确保當年12月25日前全部發(fā)放到位。廉租住房、公共租賃住房的租賃合同，應當載明租金、租期以及使用要求。公共租賃住房租賃合同期限一般爲3至5年。租賃合同期滿後(hòu)承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。經(jīng)濟适用住房和限價商品住房購買不滿5年的，不得上市交易。經(jīng)濟适用住房配售時，要明确界定政府與購買人的資産份額，并按照政府回購、适當兼顧保障對(duì)象合法權益的原則，确定經(jīng)濟适用住房出售所得價款的分配比例。限價商品住房的上市交易收益調節辦法，由市縣人民政府制定。

　　(三)加強使用管理。市縣人民政府應當建立住房保障管理信息系統，完善保障性住房和保障對(duì)象檔案，動态監測住房保障對(duì)象家庭人口、住房和經(jīng)濟狀況變化情況。建立公衆監督機制，落實信息公開(kāi)，充分發(fā)揮社會監督作用。定期檢查保障性住房使用情況，對(duì)違反規定將(jiāng)保障性住房出售、轉借、出租(轉租)、閑置、改變用途且拒不整改的，應當按照有關規定或者合同約定收回。對(duì)中介機構違規代理出售、出租保障性住房的，應當依法給予處罰。保障性住房的使用人要按有關規定和合同約定使用住房，不得擅自改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能(néng)。保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務。

　　(四)健全退出機制。廉租住房、公共租賃住房承租人經(jīng)濟狀況改善，或通過(guò)購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障條件的，應當在規定期限内騰退；逾期不騰退的，應當按市場價格交納租金。經(jīng)濟适用住房購房人通過(guò)購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合經(jīng)濟适用住房保障條件的，應當退出經(jīng)濟适用住房，或者通過(guò)補交土地收益等價款取得完全産權。對(duì)拒不服從退出管理的，可以依照規定或合同約定申請人民法院強制執行。

六、加強組織領導，進(jìn)一步落實地方政府責任

　　(一)建立目标責任制。省級人民政府對(duì)本地區保障性安居工程工作負總責；市縣人民政府具體實施，負責落實項目前期工作、建設資金、土地供應、工程質量監督、保障性住房租售管理和使用監管等。省級人民政府要指導市縣人民政府，加強住房保障管理機構和具體實施機構建設，充實工作人員，落實工作經(jīng)費。要加強組織領導和督促檢查，周密部署，精心落實，注意總結經(jīng)驗，優化審批程序，簡化辦事(shì)手續，把保障性安居工程建成(chéng)廉潔工程、平安工程、放心工程。

　　(二)統籌安排年度建設任務。要因地制宜，科學(xué)編制建設規劃，統籌安排年度建設任務，不搞“一刀切”。“十二五”時期全國(guó)保障性安居工程建設目标是經(jīng)濟和社會發(fā)展的約束性指标。各省、自治區、直轄市要按照目标任務，按需申報，自下而上，編制本地區保障性住房建設規劃，將(jiāng)任務分解到年度。要盡快明确2012年保障性安居工程建設任務、投資計劃、用地計劃、資金來源渠道(dào)等。市縣人民政府要按照規劃編制年度實施計劃，并落實到項目，盡早開(kāi)展前期工作，以便落實資金和土地，确保建設任務按計劃順利實施。市縣人民政府要向(xiàng)社會公布年度保障性安居工程建設計劃、項目開(kāi)工和竣工情況，以及項目名稱、建設地址、建設方式和建設總套數等。

　　(三)建立考核問責機制。各地區、各有關部門要加強對(duì)保障性安居工程建設的監督檢查，全面(miàn)落實工作任務和各項政策措施。住房城鄉建設部等有關部門要制定具體考核辦法。住房城鄉建設部、監察部等有關部門要建立約談和問責機制，對(duì)項目資金土地不落實、政策措施不到位、建設進(jìn)度緩慢地區的政府負責人進(jìn)行約談。對(duì)沒(méi)有完成(chéng)年度目标任務的地區，監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況對(duì)其政府負責人進(jìn)行問責。要嚴格規範保障性安居工程建設程序，加強資金監管。對(duì)在保障性安居工程建設、分配和管理過(guò)程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職渎職的政府及其相關職能(néng)部門工作人員，要依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　國(guó)務院辦公廳

　　二○一一年九月二十八日